Kā pārdot ieķīlātu nekustamo īpašumu ar bankas piekrišanu?

Situācija, ko angliski sauc par īso pārdošanu, Latvijā juridiski ir vienkārši ieķīlāta īpašuma atsavināšana ar kreditora atļauju. Zemesgrāmatā uz īpašuma ir nostiprināta hipotēka, un bez tās dzēšanas jauns īpašnieks tiesības nesaņems. Tāpēc banka ir nevis formāls, bet faktiskais darījuma dalībnieks: viņa nosaka, par kādu summu ir gatava atļaut pārdošanu un ko darīs ar starpību, ja tā nesedz parādu.

Darbību secība ir šāda. Vispirms pieprasiet bankai aktuālu parāda atlikuma izziņu un rakstisku nostāju par pārdošanu. Tad pasūtiet neatkarīgu novērtējumu pie sertificēta vērtētāja, jo banka reti pieņem tikai pārdevēja vēlmi. Tālāk vienojieties par cenas slieksni un par to, vai atlikušais parāds tiks dzēsts, restrukturēts vai palies kā nenodrošināta saistība. Tikai pēc tam sāciet pārdošanu un darījumu noformējiet tā, lai pircēja nauda vai tā daļa tieši nonāktu pie kreditora.

Tehniski maksājumus gandrīz vienmēr kārto ar darījuma kontu vai notāra depozītu, nevis skaidrā naudā vai tiešu pārskaitījumu pārdevējam. Pirkuma līgumu un nostiprinājuma lūgumu paraksta pie zvērināta notāra, un zemesgrāmatā vienlaikus tiek dzēsta vecā hipotēka un nostiprinātas jaunā īpašnieka tiesības. Ja pircējs pats ņem kredītu, darījumā iesaistās divas bankas, un grafiks jāsaskaņo abām.

Lielākā kļūda ir klusēt. Cilvēki mēdz kavēt maksājumus mēnešiem, cerot, ka situācija uzlabosies, un ar banku sarunājas tikai tad, kad lieta jau nodota piedziņai. Tajā brīdī izvēle ir daudz šaurāka un izmaksas augstākas, jo pievienojas zvērināta tiesu izpildītāja izdevumi un izsoles režīms. Otra kļūda ir aizmirst par nodokļiem: ienākums no nekustamā īpašuma atsavināšanas var radīt iedzīvotāju ienākuma nodokļa pienākumu, un atbrīvojumu nosacījumi jāpārbauda Valsts ieņēmumu dienesta skaidrojumos pirms darījuma.

Atsevišķa uzmanība jāpievērš tam, kas notiek ar atlikušo parādu. Ja pārdošanas ieņēmumi nesedz kredītu, saistība pati par sevi neizzūd, ja vien banka to rakstiski nav dzēsusi. Tāpēc vienošanās tekstā ir jābūt skaidri pateiktam, vai atlikums tiek norakstīts, sadalīts jaunā grafikā vai paliek spēkā pilnā apmērā. Mutiski solījumi šeit nestrādā, un tieši šajā punktā visbiežāk rodas strīdi gadu pēc darījuma.

Brīvprātīga pārdošana gandrīz vienmēr dod labāku rezultātu nekā piespiedu izsole. Tirgū pircējs maksā par normālu dzīvokli normālu cenu, izsolē cena bieži veidojas zemāka, un papildus rodas izpildu procesa izdevumi. Tāpēc bankas parasti ir ieinteresētas atļaut pārdošanu, ja redz reālu plānu un godīgu komunikāciju.