TJG Online
Izglītība un apmācība

Ko dara hipotekāro kredītu riska vērtētājs?

Atjaunināts Publicēts 3 min lasīšana

Īsā atbilde

Hipotekāro kredītu riska vērtētājs ir bankas vai cita kreditētāja darbinieks, kas izvērtē aizņēmēja kredītspēju, ieķīlājamā īpašuma vērtību un darījuma riskus un sagatavo pamatotu atzinumu par aizdevuma piešķiršanu vai atteikumu. Latvijā šo darbu nosaka patērētāju kreditēšanas normatīvie akti un Latvijas Bankas prasības, nevis ASV Federālās mājokļu pārvaldes (FHA) noteikumi.

Darba būtība ir savākt un pārbaudīt faktus, uz kuriem balstās lēmums. Vērtētājs analizē klienta ienākumus un to stabilitāti, esošās saistības, kredītvēsturi, mājsaimniecības sastāvu un pašu līdzekļu apmēru, kā arī īpašuma novērtējumu, kas sagatavots pēc atzīta vērtēšanas standarta. Rezultātā viņš aprēķina, kādu daļu no ienākumiem aizņems ikmēneša maksājumi un kāda ir aizdevuma attiecība pret ķīlas vērtību, un pārbauda, vai tas iekļaujas iestādes iekšējos un uzraudzības noteiktajos ierobežojumos.

Prasība izvērtēt kredītspēju nav formalitāte. Patērētāju kreditēšanas regulējums paredz, ka aizdevumu nedrīkst piešķirt, ja klients to visticamāk nespēs atmaksāt, un atbildīgas kreditēšanas principa ievērošanu kredītiestādēs uzrauga Latvijas Banka. Tieši tāpēc vērtētājs pieprasa apliecinājumus par ienākumiem, pārbauda ziņas Kredītu reģistrā un vērtē arī scenāriju, kurā procentu likmes pieaug. Mainīgas likmes kredītam tas nozīmē pārbaudi, vai maksājums būtu paceļams arī tad, ja indeksa likme kāptu.

Tiešu ASV FHA sistēmas atbilsmi Latvijā meklēt nav vērts, taču līdzīgs valsts atbalsta elements pastāv: attīstības finanšu institūcija ALTUM piedāvā mājokļa garantijas programmas noteiktām iedzīvotāju grupām, piemēram, ģimenēm ar bērniem un jaunajiem speciālistiem. Garantija samazina bankas risku un ļauj aizņemties ar mazāku pirmo iemaksu, bet tā neaizstāj kredītspējas izvērtējumu: banka joprojām pati pieņem lēmumu, un vērtētājam papildus jāpārbauda atbilstība programmas nosacījumiem. Aktuālos programmu kritērijus publicē ALTUM.

Lomas bieži tiek jauktas. Kredīta konsultants jeb klientu menedžeris palīdz klientam sagatavot pieteikumu un pārdod pakalpojumu, bet lēmumu nepieņem. Nekustamā īpašuma vērtētājs ir atsevišķs sertificēts speciālists, kas nosaka ķīlas tirgus vērtību. Kredītu riska vērtētājs savukārt darbojas bankas iekšienē un ir funkcionāli nošķirts no pārdošanas, lai nerastos interešu konflikts. Lielākus darījumus parasti apstiprina kredītkomiteja, nevis viens darbinieks.

Klientam noderīgākais secinājums ir tas, ka lēmumu ietekmē pārbaudāmi dati, nevis pārliecināšana. Pirms pieteikuma sakārtojiet trīs lietas: samaziniet vai slēdziet neizmantotus kredītlimitus un kredītkartes, jo tos vērtē kā potenciālas saistības; nodrošiniet, ka ienākumi ir oficiāli un redzami kontā vismaz vairākus mēnešus; savāciet pirmo iemaksu atsevišķā kontā, lai var pierādīt tās izcelsmi. Ja daļa naudas ir dāvinājums no radiniekiem, tas jānoformē rakstiski, jo banka prasa skaidrojumu par līdzekļu izcelsmi.

Kāda izglītība un prasmes vajadzīgas

Parasti tiek sagaidīta augstākā izglītība ekonomikā, finansēs vai grāmatvedībā, izpratne par finanšu pārskatiem un nodokļiem, kā arī prasme lasīt zemesgrāmatas un kadastra datus. Praksē nozīmīga ir pieredze banku sektorā un zināšanas par nekustamā īpašuma tirgu.

Vienlīdz svarīgas ir analītiskās prasmes un precizitāte, jo kļūda vērtējumā rada zaudējumus gan bankai, gan klientam. Nepieciešamas arī labas rakstiskās argumentācijas prasmes, jo lēmums jāpamato dokumentā, kuru vēlāk pārbauda iekšējais audits un uzraugs.

Ko iesniegt un cik ilgi gaidīt

Pieteikuma izskatīšana ir ātrāka, ja dokumenti ir sakārtoti: ienākumu apliecinājumi un konta izraksti, informācija par esošajām saistībām, īpašuma dokumenti, vērtējums un pirkuma līguma projekts. Nepilnīgi dati ir galvenais kavēšanās iemesls, tāpēc pirms pieteikuma ir vērts palūgt bankai pilnu dokumentu sarakstu rakstiski.

Vispirms parasti izsniedz principiālu apstiprinājumu par summu, un tikai pēc tam vērtē konkrēto īpašumu. Tāpēc rokasnaudas līgumā ir vērts iekļaut nosacījumu par kredīta saņemšanu un atlikt termiņu, ja banka lēmumu vēl nav pieņēmusi.

Ko darīt pēc atteikuma

Atteikums nav galīgs spriedums par personu. Palūdziet paskaidrot iemeslu: bieži vien pietiek ar esošo saistību sakārtošanu, lielāku pirmo iemaksu, garāku termiņu vai līdzaizņēmēja piesaisti. Ja iemesls ir ieraksts parādvēsturē, vispirms jāatrisina pats parāds.

Pirms saistību uzņemšanās izrēķiniet, kas notiks, ja ienākumi samazināsies vai likmes pieaugs. Sūdzību par kreditētāja rīcību patērētājs var iesniegt Patērētāju tiesību aizsardzības centram, bet par kredītiestāžu praksi informē arī Latvijas Banka.

Avoti

Visi jautājumi sadaļā Izglītība un apmācība Sadaļas jautājumi ar burtu H Ziņot par neprecizitāti