Kas ir darījuma konts?

Nekustamā īpašuma darījumā abām pusēm ir pretēji riski. Pircējs nevēlas samaksāt, kamēr īpašums nav nostiprināts uz viņa vārda zemesgrāmatā, bet pārdevējs nevēlas parakstīt nostiprinājuma lūgumu, kamēr nauda nav droša. Darījuma konts šo strupceļu atrisina: puses kopā ar banku noslēdz trīspusēju līgumu, pircējs ieskaita pirkuma summu kontā, un banka apņemas to izmaksāt pārdevējam tikai pēc tam, kad iesniegti līgumā precīzi uzskaitītie dokumenti. Parasti tas ir zemesgrāmatas apliecinājums par īpašuma tiesību nostiprināšanu uz pircēja vārda, dažkārt arī izziņas par komunālo maksājumu un nekustamā īpašuma nodokļa parādu neesamību vai apliecinājums, ka īpašumā vairs nav deklarētu personu.

Svarīgi saprast bankas lomu. Banka nepārbauda darījuma saturu pēc būtības un nevērtē, vai cena ir taisnīga un vai īpašumam nav slēptu trūkumu. Tā tikai salīdzina iesniegtos dokumentus ar līgumā aprakstītajiem nosacījumiem un rīkojas formāli. Tāpēc visa aizsardzība slēpjas nosacījumu formulējumā: jo precīzāk aprakstīts, kādi dokumenti, kādā termiņā un kādā formā jāiesniedz, jo mazāka strīdu iespēja. Līgumā jāparedz arī rīcība neveiksmes gadījumā, proti, termiņš, pēc kura nauda tiek atgriezta pircējam, ja darījums nenotiek. Par konta atvēršanu un apkalpošanu banka ņem komisijas maksu, kuru puses parasti sadala savā starpā.

Darbību secība praksē ir šāda. Vispirms puses vienojas par pirkuma līguma noteikumiem un par to, kurā bankā tiks atvērts darījuma konts. Pēc tam banka pārbauda abas puses, tostarp naudas izcelsmi, un sagatavo trīspusējo līgumu. Tālāk pircējs ieskaita summu kontā, puses paraksta pirkuma līgumu un nostiprinājuma lūgumu, kura parakstu īstumu apliecina zvērināts notārs, un dokumentus iesniedz zemesgrāmatā. Kad nostiprinājums izdarīts, bankai iesniedz zemesgrāmatas apliecinājumu, un nauda tiek izmaksāta pārdevējam. Naudas izcelsmes pārbaude mēdz aizņemt laiku, tāpēc banka jāizvēlas un dokumenti jāsagatavo iepriekš, nevis parakstīšanas dienā.

Darījuma kontam ir alternatīvas. Latvijā plaši izmanto zvērināta notāra depozītu, kad naudu glabā notārs un izmaksā pēc tādiem pašiem principiem. Starptautiskajā preču tirdzniecībā līdzīgu funkciju pilda dokumentārais akreditīvs, kad banka maksā pēc pārvadājuma un preču dokumentu iesniegšanas. Skaidras naudas nodošana no rokas rokā vai seifa izmantošana nav līdzvērtīga, jo neatstāj pierādāmu maksājuma pēdu un saduras ar skaidras naudas darījumu ierobežojumiem un noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas novēršanas prasībām.

Bieži darījuma kontu jauc ar citiem maksājumiem. Rokasnauda un avanss tiek nodoti tieši pārdevējam un kalpo kā apliecinājums nodomam, nevis kā aizsardzības mehānisms, turklāt to atdošanas noteikumi ir dažādi, tāpēc tie līgumā jāapraksta atsevišķi. Kredīta gadījumā daļu summas ieskaita banka, kas izsniedz aizdevumu, un tai ir savas prasības par ķīlas nostiprināšanu, kuras jāsaskaņo ar darījuma konta nosacījumiem. Atsevišķi jānorāda, ka ASV izplatītais konts, kurā hipotēkas ņēmējs katru mēnesi iemaksā nekustamā īpašuma nodokli un apdrošināšanu, Latvijā nav izplatīts: nodokli īpašnieks maksā pašvaldībai tieši.