Gaisa aizdevums ir stratēģija, kurā nekustamā īpašuma vai hipotēkas brokeris izliekas, ka pastāv konkrēts iedomāts īpašums un ka ir arī iedomāts pircējs, kas ir ieinteresēts šī īpašuma iegādē. Pēc tam brokeris vēršas pie aizdevēja un vienojas par labāko iespējamo darījumu šim iedomātajam aizņēmējam, ļaujot gūt peļņu no sekojošā aizdevuma darījuma. Kad peļņa ir nodrošināta, neeksistējošais aizņēmējs nepilda aizdevumu, atstājot aizdevējam nekādu īpašumu, ko konfiscēt un atgūt daļu no zaudējumiem.
Tipiskas gaisa aizdevuma shēmas izveidošana prasa daudz pūļu. Brokerim ir jāizveido uzziņu un kontaktu tīkls, kas palīdz pārbaudīt iedomātā aizņēmēja kredīta pieteikumā norādītos datus. Tas nozīmē izmantot telekomunikāciju iespējas, kas dod iespēju aizdevējam piezvanīt aizņēmēja darba devējam, pārbaudīt aizņēmēja pašreizējo mājas adresi un pat pārbaudīt pieteikuma iesniedzēja kredītvēsturi. Vienlaikus ir jāizveido telefona, interneta un pat pastkastīšu konti, kas ļauj pārliecināties par iedomātā īpašuma esamību un to, ka vērtību ir pārbaudījis vērtētājs. Kad viss ir pārbaudīts un šķiet, ka viss ir kārtībā, gaisa aizdevums tiek apstiprināts.
Ja aizdevuma shēma ir veiksmīga, brokeris darbojas kā starpnieks starp aizdevēju un iedomāto pircēju, bieži saņemot līdzekļus no aizdevuma un paslēpjot tos neizsekojamā bankas kontā vai pārvēršot līdzekļus cita veida aktīvos. Dažu mēnešu laikā hipotekārais aizdevums uz iedomāto īpašumu ir maksātnespējīgs, un aizdevējs sāk piedziņas vai atsavināšanas procedūru. Tajā brīdī kļūst skaidrs, ka aizņēmējs neeksistē un īpašums nekad nav bijis īsts. Parasti hipotēku brokeris darbojās arī ar pieņemtu vārdu, un tagad to ir ārkārtīgi grūti atrast. Galu galā aizdevējam nav īpašuma, ko atsavināt, un nekādu izredžu kādreiz atgūt zaudējumus.
Gaisa aizdevums ir tikai viens no vairākiem dažādiem bieži sastopamiem krāpšanas veidiem, kas var rasties saistībā ar darījumiem ar nekustamo īpašumu. Vēl viens izplatīts modelis ir reālas personas identitātes nozagšana, lai veiktu darījumus ar nekustamo īpašumu, kas galu galā rada galvassāpes gan identitātes zādzības upurim, gan aizdevējiem. Vēl viena krāpnieciska stratēģija ir palielināt īpašuma novērtējumu, aizsedzot ar plānošanu par nekustamā īpašuma iegādi un uzlabojumiem pirms tā pārdošanas ar peļņu. Lai gan šī pieeja ļoti izskatās pēc likumīgas apgriešanas stratēģijas, patiesībā īpašums nekad netiek iegādāts un aizdevuma saņēmējs parasti pazūd bez pēdām.