Kas ir iekļaušanas līgums?

Iekļaušanas līgumiem ir trīs galvenās variācijas vai pārstāvniecības līmeņi: ekskluzīvas tiesības pārdot, ekskluzīvas aģentūras un atvērtas aģentūras. Ekskluzīvas tiesības pārdot nozīmē, ka brokeris saņem samaksu par savu darbu neatkarīgi no tā, kurš īpašumu pārdod. Ekskluzīva aģentūra nozīmē, ka brokeris saņem samaksu, ja kāds brokeris pārdod īpašumu, bet ne tad, ja īpašnieks pārdod īpašumu. Atvērtā aģentūra nozīmē, ka jebkurš brokeris, kurš pārdod īpašumu, saņem samaksu, un īpašnieks var pārdot īpašumu pats, nemaksājot nevienam brokerim.

Ekskluzīvas tiesības pārdot kotēšanas līgumu sniedz brokerim nepieciešamo drošību, lai ieguldītu savu laiku un naudu, lai iegūtu pēc iespējas augstāku piedāvājumu īpašniekam. Brokeris zinās, ka viņš atgūs reklāmas un mārketinga izmaksas, kas var ietvert speciālista nolīgšanu mājas inscenēšanai. Vairums nekustamo īpašumu ekspertu ir vienisprātis, ka inscenēšana ir pārbaudīta metode, kā iegūt augstāku cenu un ātrāku pārdošanu īpašniekam, kā rezultātā rodas pozitīva situācija ikvienam.

Brokeris būs noraizējies par savu izmaksu atgūšanu, ja īpašnieks uzstāj uz ekskluzīvu aģentūras saraksta līgumu. Piemēram, brokeris var būt ieguldījis gan iestudējumā, gan plaši izplatītā mārketinga kampaņā. Pēc tam brokera pūliņu rezultātā potenciālais pircējs sazinās tieši ar īpašnieku, un viņi paraksta līgumu, brokeri pilnībā apejot. Brokeris nesaņem kompensāciju, pat ne summu, kas nepieciešama, lai atgūtu izdevumus par iestudēšanu un mārketingu.

Atklāta aģentūra, kurā ir uzskaitīti līgumi, sastāda visus pārdošanas brokerus, taču viņiem ir maza aizsardzība viņu darbam. Šajā scenārijā daudzi dažādi brokeri, kā arī mājas īpašnieks var gūt peļņu no pārdošanas, pat ja pārdošanas brokeris nav tas, kurš ir ieguldījis līdzekļus, lai sagatavotu īpašumu pārdošanai. Pircējs var noslēgt darījumu tieši ar īpašnieku vai arī sadarboties ar citu brokeri, lai pabeigtu pārdošanu, parasti tas, kurš piedāvās zemāko cenu. Lielākā daļa pārdošanas brokeru izvairās no šīs situācijas, potenciālajiem pircējiem nerādot atvērto aģentūru īpašumu.