Apsverot komerciāla vai ieguldījumu īpašuma pārdošanu un aizstāšanu, varētu būt prātīgi apsvērt apgrieztās maiņas iespēju. Šī īpašuma apmaiņas metode, kas pazīstama arī kā 1031 apgrieztā maiņa vai apgrieztā 1031 maiņa, ir rezultāts Revenue Procedure 2000-37, federālajam nodokļu statūtam, kas tika pieņemts ASV 2000. gada septembrī.
1031 birža ir IRS izveidota “drošības zona”, lai nodrošinātu apstākļus, kas ļautu nodokļu maksātājiem izmantot finansiāli pievilcīgu un potenciāli ienesīgu iespēju iegādāties jaunu un pārdot veco ieguldījumu vai komerciālo īpašumu. 1031 apmaiņa ietver vairākus īpašuma darījumus, izņemot apgrieztās maiņas. Nekustamais īpašums, kas ir visizplatītākā apmaiņas prece, var ietvert biroju ēkas, noliktavas, daudzdzīvokļu ēkas uc
Būtībā 1031 apgrieztā apmaiņas darījums ir metode, ar kuru privātpersona vai konsorcijs iegādājas aizvietojošo īpašumu pirms atteiktā īpašuma pārdošanas un bez nelabvēlīgas nodokļu ietekmes. Ieņēmumu dienesta (IRS) atzītā šāda darījuma peļņa vai zaudējumi tiek atlikti uz nenoteiktu laiku, pieņemot, ka tiek ievēroti visi apmaiņas noteikumi, nosacījumi un termiņi. Šī īpašuma nodošanas iespēja ir juridiska izvairīšanās no tā, kas bieži vien ir ievērojams kapitāla pieauguma nodoklis. Aizstāšanas īpašuma vērtībai tomēr ir jābūt vienādai vai lielākai par atteikto īpašumu.
Apgrieztā apmaiņā īpašumtiesības vai akts uz aizstājējīpašumu vai atteikto īpašumu par maksu tiek “novietoti stāvvietā” vai turēti akreditētam Exchange Accommodation īpašumtiesību turētājam (EAT) līdz 180 dienām. Pēc šī laika, ja atteiktais īpašums nav pārdots, 1031 reversās maiņas darījums var tikt anulēts un jebkurš darījuma rezultātā gūtais kapitāla pieaugums tiek atzīts un aplikts ar nodokli. Var veikt 1031 apgriezto apmaiņu, kas ilgst vairāk nekā 180 dienas, piemēram, īpašums, kas tiek būvēts vai renovēts, bet IRS audits var atteikt darījumu. Aizstāšanas īpašuma pircēji var veikt atkārtotu darījumu ar 1031 reverso apmaiņu, ja tiek konstatēts, ka atteiktais īpašums netiks pārdots 180 dienu laikā. Tomēr IRS var atzīt vai neatzīt šādus turpmākus maiņas darījumus.
Lai gan jebkura veida komerciālam vai ieguldījumu īpašumam var piešķirt drošu patvērumu, izmantojot 1031 apmaiņu, visizplatītākais ir nekustamais īpašums, jo uz to visbiežāk attiecas IRS kapitāla pieauguma atzīšana.