Lai aprēķinātu ieguldījumu īpašuma nolietojumu, ir svarīgi zināt šī īpašuma lietderīgās lietošanas laika klasifikāciju. Nolietojums ir aktīva vērtības samazināšanās mērījums laika gaitā lietošanas vai nolietošanās dēļ. Nodokļu vajadzībām aktīvu lietderīgās lietošanas laiku var atrast valsts nodokļu iestāžu drukātajos nolietojuma grafikos. Amerikas Savienotajās Valstīs šī iestāde ir Iekšējo ieņēmumu dienests (IRS).
Ieguldījumu īpašuma nolietojuma aprēķināšana nodrošina nodokļu priekšrocību, ko īpašuma ieguldītājs var pieprasīt pret saviem ieguldījumu ienākumiem. Faktiskā pieprasāmā summa būs atkarīga no par īpašumu samaksātās summas, īpašuma veida un izmantotās nolietojuma metodes. Investors nevar atskaitīt visas īpašuma izmaksas iegādes gadā. Tā kā īpašums būs noderīgs vairākus gadus un tādējādi laika gaitā radīs ienākumus, izmaksas tiek sadalītas tajā pašā laika posmā.
Amerikas Savienotajās Valstīs lielākā daļa uzņēmuma nolietojuma tiek aprēķināta, izmantojot modificēto paātrināto izmaksu atgūšanas sistēmu, kas pazīstama arī kā MACRS. IRS sniedz informāciju par īpašuma atkopšanas klasi un atkopšanas periodu vai lietderīgās lietošanas laiku un pieļaujamajām nolietojuma metodēm. Dzīvojamais īpašums un komerciālās struktūras ir divas galvenās nolietojuma klasifikācijas. Ieguldījumu īpašumu nolietojuma periodi dzīvojamām īrējamām ēkām ir 27.5 gadi, bet komercēkām – 39 gadi.
Saskaņā ar MACRS sistēmu vienīgā nolietojuma metode, ko var izmantot gan dzīvojamo telpu īrēšanai, gan komerciālām ēkām, ir lineārā nolietojuma aprēķināšana. Tas nozīmē, ka kopējais pieļaujamais ieguldījumu īpašuma nolietojums jeb ieguldījumu izmaksas tiks vienādās daļās sadalītas visā aktīva ar nodokli apliekamajā lietošanas laikā. Aktīvā ieguldītā bāze vai summa ir ieguldījuma īpašuma izmaksas plus norēķinu maksas, piemēram, abstraktās maksas, ierakstīšanas maksas un īpašumtiesību apdrošināšana.
Īpašums ir jāizmanto uzņēmējdarbībā vai ienākumus nesošā darbībā, lai varētu pieļaut nolietojumu. Tā kā ieguldījumu īpašuma nolietojums tiek pieprasīts katru gadu, aktīva bāze jeb vērtība samazinās par ikgadējā pieļaujamā nolietojuma summu. Tas attiecas uz katru aktīva dzīves gadu neatkarīgi no tā, vai nodokļu maksātājs faktiski pieprasa pilnu atļauto summu.
Aprēķinot ieguldījumu īpašuma nolietojumu, var amortizēt tikai ēkām piemērojamās ieguldījumu izmaksas, nevis zemes, uz kuras atrodas ēkas, izmaksas. Zemi nevar nolietot, jo tā nenolietojas vai nenolietojas, kā to dara būves vai citi aktīvi. Taču zemes sagatavošanas izmaksas, piemēram, apzaļumošanas izmaksas, var tikt norakstītas, ja tās ir saistītas ar nolietojamu īpašumu un var noteikt to kalpošanas laiku.