Kas ir hipotēka un kā tā apgrūtina īpašumu?

Hipotēka rodas, pamatojoties uz līgumu starp parādnieku un kreditoru, un pret trešajām personām tā stājas spēkā ar ierakstu zemesgrāmatā. Ieraksts ir publisks, tāpēc ikviens interesents, arī potenciālais pircējs, var pārbaudīt, vai īpašums ir ieķīlāts un par kādu summu. Latvijā šo reģistru uztur tiesas, un dati ir pieejami zemesgrāmatas portālā. Tieši publiskums ir hipotēkas galvenā jēga: neviens nevar netīšām iegādāties īpašumu, nezinot par apgrūtinājumu.

Hipotēku secība ir svarīga. Pirmā hipotēka ir tā, kas nostiprināta agrāk, un tās turētājs no izsolē iegūtās naudas saņem apmierinājumu pirmais. Otrā un nākamās hipotēkas ir vājākas: to turētāji saņem to, kas paliek pāri, un tieši tāpēc aizdevums ar otro hipotēku parasti ir dārgāks. Pārdodot īpašumu, hipotēku parasti dzēš no darījuma summas, un kreditors izsniedz piekrišanu dzēšanai.

Hipotēka nav vienīgais apgrūtinājuma veids. Zemesgrāmatā var būt ierakstītas arī ķīlas tiesību atzīmes nodokļu parādu dēļ, aizlieguma atzīmes, piemēram, tiesas noteiktais aizliegums atsavināt īpašumu, servitūti par piekļuvi vai komunikācijām, lietošanas tiesību aprobežojumi un īres tiesību nostiprinājumi. Tie ietekmē īpašuma vērtību un izmantošanu, tāpēc pirms pirkuma vienmēr jāpasūta aktuāla zemesgrāmatas nodalījuma izdruka, nevis jāpaļaujas uz pārdevēja apgalvojumiem.

Ikdienas sarunā hipotēku bieži sauc par „hipotekāro kredītu“, taču tie ir divi dažādi jēdzieni. Kredīts ir aizdevuma līgums un pienākums maksāt, bet hipotēka ir tikai nodrošinājums šim pienākumam. Ja parāds ir nomaksāts, hipotēka nezūd automātiski: tā no zemesgrāmatas ir jādzēš, iesniedzot kreditora izsniegtu nostiprinājuma lūgumu vai piekrišanu. Ja to neizdara, īpašums formāli paliek apgrūtināts, un tas atklāsies visnepiemērotākajā brīdī, proti, pārdošanas darījumā.

Pēdējā maksājuma diena tāpēc nav lietas beigas. Praktiskā secība ir šāda: saņemiet no bankas izziņu par saistību pilnīgu izpildi un piekrišanu hipotēkas dzēšanai, pārbaudiet, vai dokumentā norādītais nodalījuma numurs un summa sakrīt ar zemesgrāmatas ierakstu, iesniedziet nostiprinājuma lūgumu, kas apliecināts pie zvērināta notāra vai parakstīts ar drošu elektronisko parakstu, samaksājiet kancelejas nodevu un pēc tam pārliecinieties zemesgrāmatas portālā, ka ieraksts tiešām ir dzēsts. Aktuālās nodevu likmes publicē zemesgrāmatu uzturētājs.