Hipotēku pārvēršana vērtspapīros ir atkāpe no tradicionālajiem mājokļu kreditēšanas modeļiem, kuros finanšu iestāde, kas izsniedz aizdevumu, saglabā parādzīmi un saistību neizpildes risku līdz saistību termiņa beigām. Tā vietā pārvēršana vērtspapīros ir process, kurā aizdevēji izsniedz hipotēkas un pēc tam pārdod tās struktūrām, kas spēj apvienot lielu skaitu hipotēku parādzīmju vērtspapīru produktos, kuru mērķis ir sadalīt kredītrisku starp vairākām pusēm. Tā kā sākotnējās bankas tādējādi ir atbrīvotas no ilgtermiņa riska, ko rada liels hipotēku portfelis, tās faktiski ir motivētas izsniegt pēc iespējas vairāk aizdevumu, lai iegūtu maksimālu maksu. Ieguvusi plašu popularitāti 1990. gados, hipotekāro kredītu pārvēršana vērtspapīros lielā mērā apstājās ASV, sākot ar 2007. gadu, kad sāka atklāties ASV mājokļu tirgus sabrukums.
Riska diversifikācija, izmantojot pārvēršanu vērtspapīros, ir saistīta ar vekseļu pārdošanu uzņēmumiem, kas spēj pārvērst daudzas šādas parādzīmes par vērtspapīru, ko investori var iegādāties. Hipotēkas aktīvi bieži tiek pārdoti īpašam nolūkam dibinātai sabiedrībai (SPV) vai trastam, lai nodrošinātu ieguldītāja tiesības uz principiem un procentu maksājumiem. Tādējādi pamatā esošās hipotēkas saistību neizpildes risks tiek novirzīts uz ieguldītājiem un prom no sākotnējās bankas. Šāda veida vērtspapīru produktu tirgū tradicionāli ir iekļautas privātpersonas, pašvaldības, juridiskas personas un citi institucionālie investori. Aizdevumi, kas apvienoti šāda veida procesā, var ietvert mājokļa īpašuma aizdevumus un komerciālus aizdevumus.
Hipotēku vērtspapīrošana Amerikas Savienotajās Valstīs, iesaistot federāli sponsorētus Fannie Mae, Freddie Mac un Ginnie Mae aizdevumus, parasti tiek veikta vienā no trim galvenajiem veidiem. Parādzīmes var apvienot un pārdot kā vienotus, caurlaidīgus vērtspapīrus. Alternatīvi, aizdevumu kopfondu procentus un pamatsummas var sadalīt un pārdot kā atsevišķas plūsmas.
Visbeidzot, ir iespēja pārdot nodrošinātās hipotēkas saistības (KTO), kas citādi zināmas kā laidieni, kas rada dažāda līmeņa risku ieguldītājiem. Augstākie laidieni ir tie, kas piedāvā vismazāko risku, bet pieticīgāku peļņu. Zemākām daļām ir raksturīgs lielāks risks, bet arī iespēja gūt milzīgu peļņu.
Hipotekāro kredītu pārvēršanas vērtspapīros prakses piekritēji bieži norāda, ka šis process nodrošina lielāku mājokļa kredītu pieejamību un piedāvā investoriem iespēju gūt ievērojamu peļņu. Citi uzskata, ka hipotekāro kredītu pārvēršanas vērtspapīros prakse, kas bija izplatīta no mājokļu uzplaukuma sākuma līdz 2007. gada beigām, ievērojami padziļināja globālo finanšu krīzi. Daži apgalvo, ka lielākā vaina jāuzņemas kredītreitingu aģentūrām un investīciju bankām, kuras, pēc viņu domām, neapdomīgi apvienoja riskantos paaugstināta riska hipotēkas un pasniedza tās investoriem kā daudz drošākas, nekā tās galu galā izrādījās.