TJG Online
Finanses un investīcijas

Kā Latvijā finansē lauksaimniecības zemes iegādi

Atjaunināts Publicēts 3 min lasīšana

Īsā atbilde

ASV Federālo zemes banku sistēma 20. gadsimtā deva lauksaimniekiem ilgtermiņa kredītu zemes iegādei. Latvijā šo lomu pilda komercbankas, attīstības finanšu institūcija Altum un Latvijas Zemes fonds, un darījumam papildus jāiziet lauksaimniecības zemes iegādes izvērtēšana pašvaldībā.

Lauksaimniecības zemes iegāde Latvijā nav parasts nekustamā īpašuma darījums. Tiesību akti paredz nosacījumus, kam pircējam jāatbilst, piemēram, prasību zemi izmantot lauksaimniecībā, kā arī izglītības vai iepriekšējās saimnieciskās darbības prasības. Darījumus izvērtē pašvaldības izveidota komisija, kas izsniedz piekrišanu vai atteikumu. Bez šīs piekrišanas darījumu nevar nostiprināt zemesgrāmatā, tāpēc tā ir jārisina pirms naudas samaksas, nevis pēc tās.

Otrs nosacījums ir pirmpirkuma tiesības. Atsevišķos gadījumos zemei ir noteiktas pirmpirkuma tiesības, tostarp Latvijas Zemes fondam, un to izmantošana var mainīt darījuma gaitu. Tieši tāpēc zemes pirkuma līgumā parasti iekļauj atrunu, ka līgums stājas spēkā pēc visu piekrišanu saņemšanas, un avansu maksā tikai ar skaidri aprakstītiem atgriešanas nosacījumiem.

Finansēšanas pirmais ceļš ir bankas hipotekārais kredīts, kur ķīla ir pati iegādājamā zeme vai cita manta. Bankas vērtē naudas plūsmu, esošās saistības un saimniecības pieredzi, un parasti prasa pašu līdzekļu daļu. Otrs ceļš ir Altum aizdevumi un garantijas, kas domāti tieši tiem, kam trūkst nodrošinājuma vai kredītvēstures. Trešais ir Latvijas Zemes fonda risinājums, kurā fonds zemi iegādājas un iznomā ar iespēju to vēlāk izpirkt.

Atsevišķi jāvērtē Eiropas Savienības atbalsts. Platību maksājumi un investīciju atbalsta pasākumi, ko administrē Lauku atbalsta dienests, ietekmē saimniecības naudas plūsmu, bet tie nav domāti pašas zemes pirkšanai. Biežākā kļūda ir ieplānot atbalsta maksājumus kā kredīta atmaksas avotu, neņemot vērā, ka atbalsta apmērs un nosacījumi mainās līdz ar Eiropas Savienības plānošanas periodiem.

Pirms pirkuma jāpārbauda pats īpašums. Zemesgrāmatā redzams īpašnieks, hipotēkas, servitūti un aizliegumi, Kadastra informācijas sistēmā, kuru uztur Valsts zemes dienests, redzams zemes lietošanas veids, platība un kvalitātes vērtējums ballēs, bet pašvaldības teritorijas plānojumā redzams atļautais izmantošanas veids. Papildus jāpārbauda, vai zeme nav iznomāta ar spēkā esošu nomas līgumu, jo nomas attiecības pēc pārdošanas parasti paliek spēkā.

Cenas orientieris nav jāmeklē sludinājumos. Valsts zemes dienests un nozares institūcijas publicē darījumu statistiku par lauksaimniecības zemi, un kredītiestāde jebkurā gadījumā pieprasīs sertificēta vērtētāja atzinumu. Ja vērtējums ir zemāks par darījuma cenu, banka finansēs mazāku daļu, un starpība jāsedz no saviem līdzekļiem. To ir vērts noskaidrot pirms priekšlīguma parakstīšanas.

Kārtība, kādā virzīties

Ieteicamā secība ir šāda: pārbaudīt īpašuma dokumentus un apgrūtinājumus, novērtēt zemes reālo lauksaimniecisko vērtību, noskaidrot pašvaldības komisijas prasības, saņemt bankas vai Altum sākotnējo atzinumu par finansējumu un tikai tad slēgt līgumu ar atbilstošām atrunām.

Notārs vai jurists šajā darījumā ir vērts naudas, jo lauksaimniecības zemes darījumos kļūdas cena ir augsta: nepareizi noformēts līgums var novest pie tā, ka nauda samaksāta, bet īpašumtiesības zemesgrāmatā netiek nostiprinātas.

Ir svarīgi nošķirt, kas tieši tiek pirkts. Lauksaimniecībā izmantojamā zeme, meža zeme un apbūves zeme ir dažādas kategorijas ar atšķirīgiem darījuma nosacījumiem, atšķirīgu nodokļu slogu un atšķirīgu vērtību. Viens īpašums var sastāvēt no vairākām zemes vienībām ar dažādu lietošanas veidu, tāpēc kadastra dati jāskatās pa zemes vienībām, nevis kopsummā.

Kā šī sistēma atšķiras no ASV modeļa

ASV Federālo zemes banku sistēma tika izveidota 20. gadsimta sākumā kā kooperatīvu tīkls, kurā paši aizņēmēji bija sistēmas dalībnieki, un tā vēlāk izauga par plašu lauksaimniecības kredīta sistēmu. Latvijā kooperatīvās kreditēšanas tradīcija ir vājāka, un tās vietu ieņem bankas kopā ar valsts attīstības institūciju.

Tāpēc ASV materiālos aprakstītie aizdevumu veidi un termiņi Latvijā nav piemērojami. Vienīgais, kas pārnesams, ir princips: lauksaimniecības kredītam jābūt ilgtermiņa un ar atmaksas grafiku, kas saskan ar ražas un ieņēmumu sezonalitāti.

Vēl viena bieži aizmirsta izmaksu daļa ir nekustamā īpašuma nodoklis, ko aprēķina pašvaldība, un uzturēšanas pienākumi. Lauksaimniecības zeme ir jāuztur labā stāvoklī, un par aizaugušu, neapstrādātu platību tiek piemērota paaugstināta nodokļa likme. Tas nozīmē, ka zeme, kas nopirkta „nākotnei“ un atstāta neapstrādāta, rada pastāvīgas izmaksas.

Avoti

Visi jautājumi sadaļā Finanses un investīcijas Sadaļas jautājumi ar burtu L Ziņot par neprecizitāti