Kad, pārdodot nekustamo īpašumu, jāmaksā nodoklis?

Vispirms jāsaprot, ka nodokli maksā nevis no visas pārdošanas summas, bet no pieauguma. Aprēķinā no pārdošanas cenas atskaita īpašuma iegādes vērtību un tajā veiktos ieguldījumus, ja tos var pierādīt ar dokumentiem, kā arī ar darījumu tieši saistītās izmaksas. Tieši šeit rodas visbiežākā kļūda: cilvēks pārbūvē māju desmit gadu garumā, rēķinus nesaglabā un pēc pārdošanas nevar samazināt apliekamo summu ne par vienu eiro. Būvniecības līgumus, rēķinus un maksājumu apliecinājumus tāpēc vērts glabāt visu īpašumtiesību laiku, nevis tikai garantijas termiņu.

Otrs solis ir pārbaudīt, vai uz darījumu neattiecas kāds no likumā „Par iedzīvotāju ienākuma nodokli“ paredzētajiem atbrīvojumiem. To pamatā ir trīs ideja: īpašums ir bijis īpašumā ilgu laiku un tajā ir bijusi jūsu deklarētā dzīvesvieta; īpašums ilgstoši ir bijis jūsu vienīgais nekustamais īpašums; vai arī gūtais ienākums noteiktā termiņā tiek ieguldīts funkcionāli līdzīgā īpašumā. Katram no tiem likumā ir precīzi mēnešos izteikti termiņi un papildu nosacījumi, tāpēc pirms darījuma tie jāpārbauda aktuālajā likuma redakcijā vai jāprecizē Valsts ieņēmumu dienestā. Pieņēmums, ka pietiek ar to vien, ka dzīvoklī esat dzīvojis, ir bieža un dārga kļūda.

Trešais solis ir deklarēšana. Ienākumu no kapitāla pieauguma deklarē atsevišķā deklarācijā, ko iesniedz Elektroniskās deklarēšanas sistēmā, un iesniegšanas biežums ir atkarīgs no ienākuma apmēra: ja tas pārsniedz noteikto slieksni, deklarāciju iesniedz par ceturksni, citos gadījumos reizi gadā. Slieksni, termiņus un veidlapu publicē Valsts ieņēmumu dienests, un tie laika gaitā mainās. Svarīgi ir arī tas, ka deklarācija jāiesniedz arī tad, ja aprēķins uzrāda zaudējumus vai nulli, jo tikai tā zaudējumus var ņemt vērā turpmākajos darījumos.

Atsevišķa kārtība ir īpašumam, kas izmantots saimnieciskajā darbībā. Ja iepriekš esat norakstījis nolietojumu, uzskaitījis īpašumu kā pamatlīdzekli vai atskaitījis uzturēšanas izdevumus, tad pārdošanas brīdī aprēķins vairs nav vienkārša cenu starpība un var būt jāatgriež iepriekš gūtais nodokļu labums. Tieši šo mehānismu ASV nodokļu sistēmā regulē attiecīgā nodokļu kodeksa sadaļa par nolietojuma atgūšanu, bet Latvijā to nosaka mūsu pašu likumi par iedzīvotāju ienākuma nodokli un uzņēmumu ienākuma nodokli. Šādā situācijā grāmatveža vai nodokļu konsultanta piesaiste pirms darījuma parasti maksā mazāk nekā vēlāk aprēķinātā nokavējuma nauda.

Nodokli no kapitāla pieauguma nedrīkst jaukt ar pārējām darījuma izmaksām. Pircējs maksā valsts nodevu par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā un kancelejas nodevu, notāram maksā par nostiprinājuma lūguma apliecināšanu, bet ikgadējais nekustamā īpašuma nodoklis pašvaldībai ir pavisam cits maksājums, kas saistīts ar kadastrālo vērtību. Zemesgrāmatu un kadastra datus pārbauda attiecīgi tiesu portālā un Valsts zemes dienesta sistēmās, un pirms darījuma tas jāizdara neatkarīgi no tā, kurā pusē esat.