Kas ir kopīpašums un kā ar to rīkoties?

Domājamā daļa ir tieši tas, kas iesācējus mulsina visvairāk. Ieraksts zemesgrāmatā par vienu otro daļu no mājas nenozīmē, ka pieder kāds konkrēts stāvs vai puse dārza: pieder puse no tiesībām uz visu nekustamo īpašumu, un jebkura konkrēta lietošanas sadale ir atsevišķs jautājums. No tā izriet praktiskās sekas: jumta remonts, māju pārbūve, iznomāšana vai apgrūtinājuma nodibināšana skar visu lietu un prasa visu kopīpašnieku piekrišanu, arī tad, ja kādam pieder tikai neliela daļa.

Šo situāciju risina lietošanas kārtība, un tieši šeit slēpjas svarīgākais praktiskais padoms. Kopīpašnieki var vienoties, kurš kuru daļu lieto, un šo vienošanos var nostiprināt zemesgrāmatā. Starpība ir liela: parasta rakstiska vienošanās saista tikai tos, kas to parakstījuši, bet zemesgrāmatā nostiprināta lietošanas kārtība ir saistoša arī nākamajiem ieguvējiem. Kopīpašums, kurā lietošanas kārtība ir nostiprināta, ir daudz vieglāk pārdodams, un banka to vērtē citādi.

Neviens nav spiests palikt kopīpašumā. Ja vienošanās nav iespējama, var celt prasību tiesā par kopīpašuma izbeigšanu, un tiesa izvēlas risinājumu: sadalīt lietu reāli, ja tas iespējams, piešķirt to vienam kopīpašniekam ar pienākumu izmaksāt pārējiem viņu daļas vērtību, vai pārdot izsolē un sadalīt naudu. Šis process ir garš un maksā gan valsts nodevā, gan advokāta un vērtētāja darbā, tāpēc gandrīz vienmēr izdevīgāk ir vienoties ārpus tiesas.

Ja kāds savu daļu pārdod, pārējiem kopīpašniekiem Civillikums paredz pirmpirkuma tiesību, tāpēc darījuma sagatavošanā pārdevējam sava daļa vispirms ir jāpiedāvā pārējiem ar likumā noteiktajiem nosacījumiem. Šī soļa izlaišana ir tieši tā kļūda, kas pircējam beidzas ar izpirkuma prasību tiesā un ar zaudētu īpašumu, nevis ar naudas sodu. Zvērināts notārs, kas gatavo darījumu, šos nosacījumus pārbauda, un tas ir viens no iemesliem, kāpēc kopīpašuma daļas pirkumu nav vērts noformēt „vienkāršā“ rakstveida līgumā bez juridiskas palīdzības.

Pircēju biežākais pārpratums ir domāt, ka puse mājas ir gandrīz tas pats, kas māja. Praksē kopīpašnieks bez pārējo piekrišanas nevar ne pārbūvēt, ne izīrēt visu lietu, bieži nevar saņemt būvatļauju, un hipotekārais kredīts uz domājamo daļu tiek izsniegts retāk un ar stingrākiem nosacījumiem. Tieši tāpēc kopīpašuma daļa tirgū maksā mazāk nekā attiecīga proporcija no visa īpašuma vērtības, un tā nav pārdevēja labvēlība, bet cenā iekļauta juridiskā neērtība.

Izmaksu un secības ziņā vērts atcerēties, ka īpašuma tiesību pāreja nekustamajam īpašumam notiek ar ierakstu zemesgrāmatā, nevis ar līguma parakstīšanu, un par to maksājama valsts nodeva un kancelejas nodeva. Pirms pirkuma ir vērts pasūtīt zemesgrāmatas nodalījuma izdruku un izlasīt tās trešo un ceturto daļu, kur redzami apgrūtinājumi, aizlieguma atzīmes un nostiprinātā lietošanas kārtība. Šī viena izdruka pasaka vairāk nekā jebkurš sludinājuma apraksts.