Vai Latvijā var investēt nodokļu parādos?

ASV modelī pašvaldība pārdod investoram tiesības uz nesamaksāto nekustamā īpašuma nodokli, un investors saņem vai nu parādu ar procentiem, vai galu galā pašu īpašumu. Latvijas sistēmā nodokļu prasījums paliek publiskas personas rokās un netiek pārdots privātpersonai. Nekustamā īpašuma nodokli administrē pašvaldība, pārējos nodokļus Valsts ieņēmumu dienests, un parāda piedziņa notiek administratīvā procesa kārtībā, nevis tirgojot sertifikātus.

Tas nenozīmē, ka ieguldījuma iespējas nav. Kad parāds netiek segts labprātīgi, lieta nonāk pie zvērināta tiesu izpildītāja vai nodokļu administrācijas amatpersonas, un īpašums tiek pārdots elektroniskā izsolē. Izsoles notiek valsts elektronisko izsoļu vietnē, ko uztur Tiesu administrācija, un tur var redzēt objektu, sākumcenu, nodrošinājuma summu un izsoles termiņu. Tieši šī ir vieta, kur Latvijā praktiski pērk īpašumus par cenu, kas bieži ir zemāka par tirgus līmeni.

Rīcības secība ir šāda. Vispirms jāreģistrējas izsoļu vietnē ar drošu elektronisko identifikāciju. Tad jāizvēlas objekts un jāizpēta zemesgrāmatas nodalījums: tur redzami apgrūtinājumi, servitūti, hipotēkas un aizliegumi. Pēc tam jāiemaksā nodrošinājums un jāpiedalās solīšanā. Ja solījums uzvar, atlikusī summa jāsamaksā izsludinātajā termiņā, un tikai pēc tiesas lēmuma par izsoles akta apstiprināšanu īpašumtiesības nostiprina zemesgrāmatā.

Biežākā kļūda ir vērtēt tikai sākumcenu. Izsolē pircējs pārņem objektu tādu, kāds tas ir: bez iespējas to iepriekš apskatīt no iekšpuses, bieži ar iemītniekiem, kuri no tā nav jāizliek automātiski, un ar apgrūtinājumiem, kas pēc izsoles var saglabāties vai nesaglabāties atkarībā no to veida un reģistrācijas brīža. Otra kļūda ir aizmirst par darījuma blakusizmaksām: valsts nodevu par īpašumtiesību nostiprināšanu, iespējamiem komunālo pakalpojumu parādiem, kas piesaistīti dzīvoklim, un remonta izmaksām.

Speciālists ir vērts samaksas gandrīz vienmēr, ja summa ir nozīmīga. Zvērināts advokāts vai jurists ar izpildu lietu pieredzi vienā stundā spēj pateikt, kuri apgrūtinājumi pēc izsoles dzēšami un kuri ne, un tas ir jautājums, kura kļūdaina atbilde maksā desmitiem tūkstošu eiro. Tāpat noder nekustamā īpašuma vērtētājs, jo izsoles sākumcena nav tirgus vērtība.

Vēl viens veids, kā Latvijā var ieguldīt naudu, kas saistīta ar parādiem, ir valsts un pašvaldību parāda vērtspapīri, proti, obligācijas. Tie nav parādnieku parādi, bet gan aizdevums valstij, un tos emitē Valsts kase. Loģika ir pretēja nodokļu ķīlas sertifikātiem: ienesīgums ir zems, bet arī risks ir zems, un darījums ir caurspīdīgs. Ja mērķis ir stabila naudas plūsma, nevis medības uz nepietiekami novērtētiem īpašumiem, šis ceļš ir salīdzināmi vienkāršāks un prasa mazāk juridiskās sagatavotības.