Kādi ir dažādi vērtēšanas pieejas veidi?

Īpašuma vērtību var precīzi noteikt tikai tad, kad īpašums tiek pārdots. Kamēr nav veikts faktisks pirkums, lai noteiktu cenu, ko faktiskais pircējs maksā atklātā tirgū, jebkura diskusija par īpašuma vērtību ir spekulatīva. Novērtējumā tiek mēģināts izmantot vērtēšanas modeļus, lai novērtētu, kāda ir īpašuma vērtība vai kāda tā varētu tikt pārdota noteiktos apstākļos. Īpašuma vērtība ne vienmēr ir vienāda ar cenu, ko pircējs maksātu pašreizējos vai nākotnes tirgus apstākļos, tāpēc jebkurš novērtējums ir eksperta spriedums, kas veikts, ievērojot noteiktus ierobežojumus.

Viens no galvenajiem ierobežojumiem ir vērtēšanas pieeja. Vērtētājam ir jāizlemj, kura ekonomiskā konstrukcija var nodrošināt vislabāko vērtības novērtējumu. Lēmumi izmantot vienu novērtējuma pieeju, nevis citu, bieži ir atkarīgi no attiecīgā īpašuma veida un konteksta, kurā tiek veikts novērtējums. Ļoti reti tikai viena novērtējuma pieeja ir vienīgais veids, kā novērtēt īpašumu.

Izmaksu pieeja nosaka vērtību, nosakot faktiskās īpašuma aizstāšanas izmaksas. Tas ņem vērā izmaksas, kas saistītas ar zemes iegādi un uzlabojumiem, izmantojot pašlaik pieejamo darbaspēku un materiālus. Šo novērtēšanas pieeju visbiežāk izmanto unikālam īpašumam un apdrošināšanas sabiedrības, strukturējot polises ieņēmumu izmaksu. Šajā gadījumā vērtēšanas jautājums nav par to, par ko īpašums tiktu pārdots atklātā tirgū, bet gan par to, kas īpašniekam būtu nepieciešams, lai atjaunotu precīzu struktūru.

Tirgus salīdzinājums jeb salīdzināmās pārdošanas pieeja tiek izmantota, lai novērtētu vienas ģimenes mājokļus. Tā nosaka vērtību, salīdzinot īpašumu ar līdzīgiem īpašumiem, kas nesen pārdoti vietējā tirgū. Katrs īpašums ir funkcionāli un situācijas ziņā unikāls, un neviens līdzīgu īpašumu salīdzinājums nevar pilnībā noteikt iespējamo pārdošanas cenu. Vērtētāji izmanto savu labāko lēmumu, lai izvēlētos salīdzināmus īpašumus un novērtētu tirgus vērtību, pamatojoties uz faktisko pārdošanu.

Ienākumu pieeja nosaka īpašuma vērtību, pamatojoties uz īpašuma pašreizējās un nākotnes ienākumu plūsmas vērtības ekstrapolāciju. Šo novērtēšanas pieeju visbiežāk izmanto, lai novērtētu komerciālo īpašumu, piemēram, daudzdzīvokļu ēkas. Vērtētāji, piemēram, ņem īres sarakstu un izmanto tā pašreizējo vērtību, iespējamo brīvo telpu līmeni un iespējamās likmes pieaugumu laika gaitā, lai iegūtu eksperta atzinumu par īpašuma vērtību.