Modificēts bruto nomas līgums apmaiņā pret īri attiecas uz dažiem, bet ne visiem, būvniecības pakalpojumiem. Šāda veida komerciālā noma var būt izplatīta jaukta lietojuma ēkās, kur īrniekiem ir dažādas vajadzības pēc pakalpojumiem. Noteikumi ievērojami atšķiras, un tie ir apspriežami līguma darbības sākumā, tāpēc ir svarīgi tos rūpīgi pārskatīt un lūgt veikt jebkādas korekcijas pirms vienošanās. Advokāts var pārskatīt modificēto bruto nomas līgumu un atbildēt uz visiem potenciālā īrnieka jautājumiem.
Īres maksa tiek noteikta noteiktā apmērā, pamatojoties uz ēku, pašreizējiem tirgus apstākļiem un citiem veicinošiem faktoriem. Tie ietver, kuri pakalpojumi ir iekļauti nomas līgumā; saimnieks var maksāt, piemēram, nodokļus un apdrošināšanu, vai arī tie var būt īrnieka atbildība. Modificētajā bruto nomas līgumā var iekļaut arī elektropakalpojumu, ūdens skaitītāju, tīrīšanu un apkopi. Saimnieki var atteikties segt pakalpojumus, ja izmantošana ēkā ir ļoti mainīga. Piemēram, spa var iet cauri daudz ūdens, un tādā gadījumā tā modificētajā bruto nomas līgumā var tikt izslēgts ūdens, uzliekot pienākumu uzņēmuma īpašniekiem maksāt par šo pakalpojumu.
Tas atšķiras no pilna servisa bruto nomas, kur ikmēneša nomas maksa sedz visus būvniecības pakalpojumus. Apmaiņā pret īri īrnieki var izmantot telpu un, iespējams, var veikt dažas izmaiņas, taču viņiem nav jāmaksā nodokļi, apdrošināšana, komunālie maksājumi, sētnieku un citas pakalpojumu maksas. Īres maksa šajā situācijā mēdz būt augstāka, jo saimniekam ir jākompensē palielinātie izdevumi par ēkas apsaimniekošanu. Ar modificētu bruto nomu īres maksa ir lētāka, taču īrniekiem ir jāiegulda budžets, lai pakalpojumi turpinātu darboties.
Pienākumus var sadalīt ar dažiem modificētiem bruto nomas līgumiem. Piemēram, veicot apkopi un remontu, saimnieks var piekrist segt lielus izdevumus, piemēram, jumta seguma un grīdas seguma nomaiņu. Īrnieks varētu būt atbildīgs par sienu un apdares krāsošanu un telpas uzturēšanu labā darba kārtībā. Daži pakalpojumi var nonākt pelēkajās zonās, kur atbildība par maksājumu nav skaidra, un tādā gadījumā puses var mēģināt vienoties vai vienoties par vienošanos, piemēram, izmaksu sadalīšanu.
Papildus sniegto pakalpojumu atrunāšanai modificētajā bruto nomas līgumā var būt iekļauti telpas ierobežojumi. Saimnieki var ierobežot to uzņēmumu veidus, kas darbojas savos objektos, un var noteikt ierobežojumus darba laikam, apkārtējai mūzikai, dekoriem un saistītiem jautājumiem. Šie ierobežojumi var būt spēkā citu īrnieku labā, lai ēka izskatītos un justos vienāda.