Kas ir REIT akcijas?

REIT darbības modelis ir vienkāršs: sabiedrība savāc ieguldītāju naudu, iegādājas ienākumu nesošus īpašumus, piemēram, tirdzniecības centrus, biroju ēkas, noliktavas, veselības aprūpes objektus vai dzīvojamās mājas, un izīrē tos. Īres ieņēmumus pēc izmaksu un procentu maksājumu segšanas izmaksā akcionāriem kā dividendes. Tajās valstīs, kur REIT režīms ir noteikts likumā, tam parasti ir divi nosacījumi: gandrīz visa peļņa jāizmaksā akcionāriem, un pretī sabiedrības līmenī uzņēmumu ienākuma nodokli neuzliek.

Ieguldītājus REIT piesaista ar trim īpašībām. Pirmkārt, tas dod pieeju nekustamajam īpašumam ar nelielu ieguldījumu, jo tiek pirkta akcija, nevis objekts. Otrkārt, atšķirībā no dzīvokļa akciju var pārdot biržā dažās minūtēs, tātad ieguldījums ir daudz likvīdāks. Treškārt, ienākumu plūsma parasti ir regulāra, jo īres līgumi ir ilgtermiņa. Pretī jārēķinās ar biržas cenu svārstībām, kas mēdz būt krietni lielākas nekā pašu īpašumu vērtības svārstības.

Galvenie riski ir procentu likmju izmaiņas, jo šīs sabiedrības parasti strādā ar ievērojamu aizņemto kapitālu, un likmju kāpums vienlaikus sadārdzina refinansēšanu un samazina īpašumu vērtību. Papildus jāvērtē neizīrēto telpu īpatsvars, nomnieku maksātspēja, segmenta struktūras izmaiņas, kā arī pārvaldīšanas izmaksas. Būtiski saprast, ka augsts dividenžu ienesīgums var liecināt arī par tirgus bažām, nevis tikai par labu piedāvājumu.

Pirms pirkuma pārbaudiet konkrētus rādītājus gada pārskatā, nevis tikai dividenžu procentu. Skatieties portfeļa sadalījumu pa segmentiem un valstīm; aizņēmumu attiecību pret īpašumu vērtību un to, kad pienāk lielākie parāda atmaksas termiņi; cik liela daļa parāda ir ar fiksētu likmi; izīrēto telpu īpatsvaru un vidējo nomas līgumu atlikušo termiņu; kā arī naudas plūsmu no pamatdarbības salīdzinājumā ar izmaksātajām dividendēm. Ja dividendes ilgstoši pārsniedz naudas plūsmu, tās agrāk vai vēlāk tiks samazinātas. Diversifikāciju vienkāršāk panākt ar biržā tirgotu fondu, kas tur daudzu sabiedrību akcijas, nekā ar vienu vai divām atsevišķām akcijām.

Latvijas ieguldītājam svarīgs ir nodokļu aspekts. Saņemtās dividendes ir ārvalstīs gūts ienākums, kas jādeklarē gada ienākumu deklarācijā, un izcelsmes valstī tām bieži ietur nodokli. Nodokļu dubultās uzlikšanas novēršanas līgums var ļaut šo ieturējumu ņemt vērā, bet tikai ar apliecinošu dokumentu, un ASV izcelsmes ienākumu gadījumā brokerim parasti jāiesniedz veidlapa W-8BEN. Aktuālās likmes un deklarēšanas kārtību skaidro Valsts ieņēmumu dienests, un atsevišķa uzmanība jāpievērš tam, vai izvēlētais starpnieks piedāvā ieguldījumu konta režīmu.