Kā Latvijā pārbauda un apliecina nekustamā īpašuma tiesības?

Katram nekustamajam īpašumam zemesgrāmatā ir atvērts nodalījums, kas sadalīts daļās: vienā redzams īpašuma sastāvs, otrā īpašnieks un tiesiskais pamats, vēl citās ierakstītas lietu tiesības un aprobežojumi, kā arī ķīlas tiesības un parādi. Tieši šī uzbūve ļauj vienā dokumentā redzēt, kam īpašums pieder, vai tas ir ieķīlāts, vai uz to nav vērsta piedziņa un vai nav nostiprinātas citu personu lietojuma tiesības.

Zemesgrāmatu nedrīkst jaukt ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmu, ko uztur Valsts zemes dienests. Kadastrā ir tehniskā informācija: platība, lietošanas veids, būvju raksturojums un kadastrālā vērtība, kuru izmanto nodokļa aprēķinam. Kadastra ieraksts pats par sevi neapliecina īpašuma tiesības. Praksē pirkuma darījumā vajadzīgi abi avoti, jo tie atbild uz dažādiem jautājumiem: zemesgrāmata uz jautājumu „kam pieder un ar ko apgrūtināts“, kadastrs uz jautājumu „kas tieši un cik liels tas ir“.

Darījuma gaita parasti ir šāda. Puses noslēdz pirkuma līgumu, paraksta nostiprinājuma lūgumu, kura parakstu īstumu apliecina zvērināts notārs, samaksā valsts nodevu un kancelejas nodevu, un pēc tam tiesnesis izlemj par ieraksta izdarīšanu. Līdz brīdim, kamēr ieraksts nav izdarīts, pircējs ir tikai līgumslēdzēja puse, nevis īpašnieks. Tieši tāpēc naudas aprite drošības labad tiek kārtota ar darījuma kontu bankā vai ar notāra glabājumu: nauda pārdevējam aiziet tikai pēc tam, kad pircējs ir ierakstīts zemesgrāmatā.

Pirms līguma parakstīšanas ir jēga izdarīt piecas pārbaudes. Pirmkārt, atvērt zemesgrāmatas nodalījumu un izlasīt visas četras daļas, nevis tikai īpašnieka vārdu. Otrkārt, salīdzināt zemesgrāmatas un kadastra datus ar to, ko redz dabā: pieminētās, bet nereģistrētās piebūves vēlāk kļūst par pircēja problēmu. Treškārt, noskaidrot apgrūtinājumus un servitūtus, spēkā esošus īres vai nomas līgumus un kopīpašnieku pirmpirkuma tiesības. Ceturtkārt, pārbaudīt komunālo maksājumu un nekustamā īpašuma nodokļa parādus. Piektkārt, ja otra puse ir uzņēmums, ieskatīties maksātnespējas reģistrā.

Tā kā ierakstam ir publiska ticamība, ASV pazīstamā īpašuma tiesību apdrošināšana Latvijā nav izveidojusies, un tādas organizācijas kā Amerikas zemes īpašumtiesību asociācija šeit nav. Tas tomēr nenozīmē, ka juridiskā palīdzība nav vajadzīga. Ja īpašums mantots, ir kopīpašumā, iegūts izsolē, apgrūtināts ar hipotēku vai ja pārdevējs rīkojas uz pilnvaras pamata, ir pamats vērsties pie zvērināta advokāta vai notāra. Konsultācijas cena parasti ir neliela daļa no darījuma summas, bet neatgriezeniski nostiprināta kļūda maksā daudz vairāk.