Kas ir iesaistīts zemes vērtēšanā?

Zināt zemes vērtību ir svarīgi vairāku iemeslu dēļ. Potenciālie zemes pircēji bieži vien vēlas uzzināt, cik vērts ir zemes gabals, piemēram, pirms investēt tajā. Valdības arī ir ieinteresētas zināt, cik vērtīgs ir konkrētais zemes gabals, lai varētu aprēķināt īpašuma nodokļus. Zemes vērtēšana ir jebkura zemes gabala faktiskās pašreizējās vērtības noteikšanas process, neatkarīgi no tā, vai tas ir attīstīts vai nē.

Viena no visizplatītākajām vērtēšanas metodēm balstās uz citas līdzīgas zemes pārdošanas cenu. Izmantojot salīdzināmās pārdošanas metodi, tiek pētīti nesenās līdzīgas zemes pārdošanas apjomi tajā pašā ģeogrāfiskajā apgabalā, lai iegūtu priekšstatu par to, par ko zeme tiktu pārdota atklātā tirgū. Bieži vien salīdzināmā pārdošanas metode prasa subjektīvus pielāgojumus, ņemot vērā atšķirības zemē un apkārtējā teritorijā. Slēgta zemes gabala pārdošanas cena var palīdzēt noteikt, piemēram, līdzīga lieluma tuvumā esoša zemesgabala vērtību, taču, ja šis zemes gabals atrodas pie rosīgas ielas, tā vērtība noteikti būs nedaudz atšķirīga.

Daudzi vērtētāji izmanto arī attīstības izmaksu modeli. Izmantojot šo metodi, vērtētāji pēta esošās izmaksas, kas saistītas ar līdzīgu zemes gabalu izstrādi, un apsver visus fiziskos zemes atribūtus, piemēram, straumes, apūdeņošanas akas vai akmeņainu augsni, kas varētu ietekmēt būvniecības potenciālu. Šāda veida novērtējums parasti ir diezgan izsmeļošs, ņemot vērā daudzus dažādus faktorus.

Ja zemes gabaliem jau ir pievienotas ēkas, lietas novērtēšanā bieži kļūst sarežģītākas. Šādos gadījumos zemes vērtēšanai ir nepieciešams aprēķins, cik lielā mērā ēkas ietekmē pārdošanas cenu un kāda būtu zemes vērtība bez šīm ēkām. Šī aprēķina veikšanai ir vairākas metodes.

Ienākumu analīzes un izmaksu analīzes metodes ir vienas no visizplatītākajām. Ienākumu analīzes metodē zemes vērtētāji novērtē, cik daudz naudas īpašums nopelna katru gadu. Pēc tam aģenti nosaka ēkas vērtību un piešķir ēkai daļu no gūtajiem ienākumiem. Atlikusī daļa ir zemes vērtība.

Vērtētāji arī aplūko ēkas vērtību, izmantojot izmaksu analīzes metodi, bet tikai attiecībā uz to, cik izmaksā to būvniecība. Saskaņā ar šo metodi zemes vērtība ir īpašuma vērtība, no kuras atņemtas būvniecības izmaksas. Izmaksu analīzes vērtēšana bieži tiek kritizēta par to, ka nav ņemta vērā nolietojuma vai uzturēšanas izmaksas.

Tā vietā, lai pašas veiktu daudz minējumu un aprēķinu, daudzas mūsdienu vērtēšanas aģentūras izmanto datorus un tehnoloģijas, lai palīdzētu tām veikt ātrāku un precīzāku zemes novērtējumu. Ir izstrādātas dažādas programmas, lai izstrādātu formulas un aprēķinātu zemes vērtību, pamatojoties uz vairākiem dažādiem faktoriem. Šis process ir pazīstams kā datorizēta masu novērtēšana vai CAMA.

CAMA programmas parasti izmanto lielākās datubāzes ar īpašuma ierakstiem, informāciju par pārdošanu un nodokļu aprēķiniem par pagātnes gadiem. Šīs datu bāzes ir pazīstamas kā ģeogrāfiskās informācijas sistēmas jeb ĢIS. Neviens dators nevar veikt cilvēka darbu, taču pareizi lietots dators, kurā darbojas CAMA programma, var ievērojami atvieglot vērtētāja darbu.