Kas ir mājokļu cenu indekss?

Indeksa būtība ir nevis vidējā cena eiro par kvadrātmetru, bet gan cenu pārmaiņu temps. Ja bāzes periodam piešķir vērtību 100 un pēc gada indekss ir 108, tas nozīmē, ka mājokļu cenas šajā laikā ir pieaugušas par 8 procentiem. Vidējā cena būtu maldinošs rādītājs, jo to spēcīgi ietekmē darījumu struktūra: ja vienā ceturksnī pārdoti daudz jaunu un plašu mājokļu, vidējā cena uzlec, kaut gan neviena konkrēta dzīvokļa vērtība nav mainījusies.

Lai šo kropļojumu novērstu, statistiķi izmanto kvalitātes izmaiņu koriģēšanu, visbiežāk hedonisko metodi. Katram darījumam piekārto tā pazīmes: platību, istabu skaitu, atrašanās vietu, ēkas vecumu un tipu, stāvu, tehnisko stāvokli. Ekonometriskais modelis atdala to cenas daļu, kas izriet no īpašuma īpašībām, no tās daļas, kas izriet no vispārējā tirgus līmeņa. Rezultātā indekss parāda, cik maksātu viena un tā pati māja dažādos laika periodos. Datu pamatā ir reāli reģistrēti pirkuma darījumi, nevis sludinājumos prasītās cenas.

Indeksu parasti publicē ceturkšņos un sadalījumā pa divām grupām: jauni mājokļi un lietoti mājokļi. Interpretējot skaitli, ir svarīgi zināt, vai runa ir par nominālo vai reālo indeksu. Nominālais rāda cenu kustību naudas izteiksmē, bet reālais ir koriģēts ar patēriņa cenu pārmaiņām un parāda, vai mājokļi kļuvuši dārgāki attiecībā pret pārējām precēm un pakalpojumiem. Mājokļu cenu indekss ir arī viens no rādītājiem, ko uzraudzības iestādes vēro, vērtējot finanšu stabilitāti un iespējamu nekustamā īpašuma tirgus pārkaršanu.

Šo indeksu bieži sajauc ar diviem citiem rādītājiem. Pirmais ir būvniecības izmaksu indekss, kas mēra materiālu, darbaspēka un mehānismu izmaksas, nevis tirgus cenas. Otrais ir mājokļa pieejamības rādītājs, kas cenu salīdzina ar mājsaimniecību ienākumiem vai kredīta maksājumu apjomu. Tāpat jāpatur prātā, ka valsts līmeņa indekss neatspoguļo konkrētu mikrorajonu: Rīgas centra, lielo sērijveida dzīvojamo rajonu un reģionu pilsētu cenu dinamika var atšķirties ļoti būtiski.

Praktiski indeksu ir vērts lietot pēc noteiktas secības. Vispirms noskaidrojiet, kurš indekss tiek citēts: kopējais, jauno vai lietoto mājokļu. Tad pārbaudiet periodu, ar kuru tiek salīdzināts, jo salīdzinājums ar iepriekšējo ceturksni un ar to pašu ceturksni pirms gada dod pavisam atšķirīgus skaitļus. Pēc tam paskatieties uz vairāku gadu laikrindu, nevis uz vienu punktu. Visbeidzot pievienojiet vietējo informāciju: darījumu skaitu savā rajonā un konkrētu objektu piedāvājumu. Biežākā kļūda ir vienu ceturkšņa kāpumu uzskatīt par tendenci.

Pircējam vai pārdevējam indekss atbild uz jautājumu par tirgus virzienu, bet ne par konkrētā mājokļa cenu. Konkrēto vērtību nosaka atrašanās vieta, ēkas stāvoklis, energoefektivitāte, apgrūtinājumi un darījumu skaits tieši šajā segmentā. Tāpēc bankas aizdevuma izsniegšanai pieprasa sertificēta vērtētāja atzinumu, nevis atsauci uz statistiku.