Nodokļi, ja banka atsavina ieķīlāto mājokli

Atjaunināts 2026. gada 19. septembrīPublicēts 2022. gada 16. jūlijā 4 min lasīšana

Īsā atbilde

Latvijā nav ASV veidlapas 1099-A analoga: par ieķīlāta mājokļa piespiedu pārdošanu atsevišķu veidlapu jums neviens neizsniedz, bet informācija par darījumu un par kreditora dzēstajiem parādiem nonāk Valsts ieņēmumu dienestā automātiski. Nodokļu ziņā svarīgi ir divi notikumi: pati īpašuma atsavināšana, kas var radīt kapitāla pieaugumu, un atlikušā parāda dzēšana, kas vispārīgi ir ar iedzīvotāju ienākuma nodokli apliekams ienākums, ja vien nav piemērojams likumā noteikts izņēmums.

Latvijā hipotekārā kredīta nemaksāšanas gadījumā banka parasti nepārņem dzīvokli sev, bet vēršas tiesā un pēc tam pie zvērināta tiesu izpildītāja, kas īpašumu pārdod elektroniskā izsolē Tiesu administrācijas uzturētajā izsoļu vietnē. Īpašuma tiesības jaunajam ieguvējam pāriet ar tiesas lēmumu par izsoles akta apstiprināšanu un ierakstu zemesgrāmatā. Līdz tam brīdim jūs joprojām esat īpašnieks ar visiem no tā izrietošajiem maksājumiem, tostarp nekustamā īpašuma nodokli pašvaldībai.

Izsolē pārdots īpašums nodokļu izpratnē ir atsavināts tāpat kā brīvprātīgi pārdots. Ienākumu no nekustamā īpašuma pārdošanas apliek kā ienākumu no kapitāla pieauguma pēc Iedzīvotāju ienākuma nodokļa likuma, un ar nodokli apliek starpību starp atsavināšanas cenu un iegādes vērtību, kurai var pieskaitīt dokumentāli pierādāmus ieguldījumus. Aktuālā likme un deklarēšanas kārtība jāskatās VID vietnē, jo kapitāla pieauguma nodokļa likme pēdējos gados ir mainīta.

Praksē kapitāla pieaugums piespiedu pārdošanā rodas reti, jo izsolē cena parasti ir zemāka par iegādes vērtību. Turklāt likumā ir atbrīvojums, kas attiecas uz vienīgo mājokli: ja īpašums ir bijis jūsu īpašumā ilgāk par 60 mēnešiem un vismaz 12 mēnešus pēdējo 60 mēnešu laikā tajā bijusi deklarētā dzīvesvieta, ienākums no atsavināšanas ar nodokli netiek aplikts. Tomēr deklarācija var būt jāiesniedz arī tad, ja nodoklis nav jāmaksā, un tieši to cilvēki visbiežāk izlaiž.

Otrs un finansiāli bīstamākais notikums ir parāda atlikums. Ja izsoles nauda nesedz kredītu, saistība paliek, un piedziņa turpinās pret citiem ienākumiem un mantu. Ja kreditors atlikumu vēlāk norakstīs, dzēstā summa vispārīgi tiek uzskatīta par fiziskās personas ienākumu, par kuru kreditors informē VID. Likumā ir izņēmumi, tostarp saistībā ar fiziskās personas maksātnespējas procesu un citiem konkrēti noteiktiem gadījumiem, un tieši šo kvalifikāciju ir vērts pārbaudīt kopā ar nodokļu konsultantu, nevis pieņemt, ka norakstīts parāds nozīmē tīru lapu.

Kāpēc ASV veidlapas šeit nav un ko tas maina

ASV sistēma balstās uz to, ka maksātājs izsniedz nodokļu maksātājam papīru (1099 sērijas veidlapu) un identisku kopiju nosūta nodokļu administrācijai, bet cilvēks pats to ieraksta savā gada deklarācijā. Latvijā informācijas plūsma ir apgriezta: kredītiestādes, tiesu izpildītāji, zemesgrāmata un citi ziņotāji dati padod VID, un jūs redzat rezultātu Elektroniskās deklarēšanas sistēmā.

Praktiskās sekas ir divas. Pirmkārt, „man neko neatsūtīja, tātad nekā nav“ Latvijā nedarbojas: dati var parādīties gadu vēlāk, kad VID aprēķina papildu maksājumu. Otrkārt, pienākums pārbaudīt un koriģēt EDS redzamo paliek jums, jo automātiski aizpildītie dati nav lēmums par nodokli.

Ko no šī visa sajauc visbiežāk

Sajauc īpašuma zaudēšanu ar parāda izbeigšanos. Tie ir divi dažādi notikumi: zemesgrāmatā īpašnieks nomainās, bet kredītlīgums ar to pats par sevi neizbeidzas. Tests ir vienkāršs: palūdziet bankai rakstisku izziņu par saistības atlikumu pēc izsoles naudas ieskaitīšanas. Ja atlikums nav nulle, parāds turpinās.

Sajauc arī atbrīvojumu no kapitāla pieauguma nodokļa ar atbrīvojumu no deklarēšanas. Pirmais neizriet no otrā. Deklarēšanas pienākumu un termiņus nosaka pēc darījuma veida un summas, un aktuālā kārtība ir aprakstīta VID metodiskajos materiālos.

Lamatas, kas maksā vislielāko naudu

Visdārgākā kļūda ir pārtraukt sarunas ar kreditoru un pārstāt atvērt pastu. Latvijā procesam ir vairāki posmi, kuros vēl var vienoties par kredīta pārstrukturēšanu, brīvprātīgu pārdošanu par tirgus cenu vai atlikuma dzēšanas nosacījumiem, un brīvprātīga pārdošana gandrīz vienmēr dod augstāku cenu nekā izsole, tātad mazāku atlikušo parādu.

Otra dārgā kļūda ir deklarētās dzīvesvietas jautājuma ignorēšana. Deklarētā dzīvesvieta ietekmē gan nekustamā īpašuma nodokļa likmi pašvaldībā, gan kapitāla pieauguma atbrīvojuma nosacījumus, un vēlāk atpakaļejoši to sakārtot nevar. Dzīvesvietu deklarē Pilsonības un migrācijas lietu pārvaldes sistēmā.

Trešā ir aizmirst par izdevumu dokumentiem. Iegādes līgums, remonta un uzlabojumu rēķini, notāra un valsts nodevas čeki samazina ar nodokli apliekamo starpību, bet tikai tad, ja tie ir saglabāti. Cilvēki tos izmet tieši tajā brīdī, kad pārvācas.

Kad vajadzīgs speciālists

Ja ir runa par vairāk nekā viena īpašuma atsavināšanu, par mantojumā iegūtu īpašumu, par dāvinājumu starp radiniekiem vai par parāda dzēšanu maksātnespējas procesā, jautājums pārsniedz vispārīgu skaidrojumu. Piemērotais speciālists ir nodokļu konsultants vai zvērināts advokāts, kas strādā ar maksātnespēju, un maksātnespējas procesā arī maksātnespējas procesa administrators.

Šis raksts apraksta tikai vispārīgo mehāniku un nav individuāla nodokļu vai juridiska konsultācija. Konkrēti aprēķini, likmes, sliekšņi un termiņi ir jāpārbauda VID publicētajā aktuālajā informācijā, jo tie tiek mainīti.

Avoti

Visi jautājumi sadaļā Finanses un investīcijas Sadaļas jautājumi ar burtu N Ziņot par neprecizitāti