Kā pārdot ar hipotēku ieķīlātu īpašumu, ja parāds pārsniedz tā vērtību?

Darījuma mehānika balstās uz zemesgrāmatu. Ja īpašumam ir nostiprināta hipotēka un aizlieguma atzīme, jaunu īpašnieku ierakstīt nevar, kamēr banka nav devusi piekrišanu hipotēkas dzēšanai. Praksē darījumu kārto trīspusēji: pircēja nauda tiek ieskaitīta darījuma kontā pie notāra vai bankā, no tās vispirms dzēš kredītu, banka izsniedz nostiprinājuma lūgumu hipotēkas dzēšanai, un tikai pēc tam notiek īpašuma tiesību pāreja. Pircējam šāda kārtība ir drošāka nekā parasts darījums, jo nauda pie pārdevēja nenonāk, kamēr apgrūtinājums nav noņemts.

Sarežģītā daļa sākas tad, kad cena nesedz parādu. Atlikums pats no sevis nepazūd: banka var piekrist to norakstīt, var vienoties par atmaksas grafiku no pārdevēja citiem ienākumiem vai var prasīt papildu nodrošinājumu. Tā ir sarunu joma, nevis automātiskas tiesības, un vienošanās ir jāsaņem rakstiski pirms priekšlīguma parakstīšanas, turklāt tekstā skaidri jābūt norādītam, vai atlikusī saistība tiek dzēsta pilnībā. Jāņem vērā arī tas, ka norakstīts parāds atsevišķos gadījumos ir fiziskās personas ienākums, kas apliekams ar iedzīvotāju ienākuma nodokli; izņēmumi ir noteikti likumā, tāpēc nodokļu sekas jāpārbauda Valsts ieņēmumu dienestā vai pie nodokļu konsultanta.

Brīvprātīgai pārdošanai ir alternatīvas, un tās ir vērts salīdzināt. Kredīta pārstrukturēšana ar termiņa pagarināšanu vai pagaidu maksājuma samazinājumu palīdz, ja grūtības ir īslaicīgas. Ja maksātnespēja ir dziļāka, pastāv fiziskās personas maksātnespējas process ar saistību dzēšanas procedūru, kurā mantu realizē un atlikušās saistības noteiktos apstākļos dzēš. Sliktākais scenārijs parasti ir piespiedu pārdošana izsolē pie zvērināta tiesu izpildītāja, jo tur cena mēdz būt zemāka, bet papildus jāsedz procesa izdevumi.

Pārdevējam un pircējam pirms darījuma jāpārbauda viens un tas pats dokumentu kopums: zemesgrāmatas nodalījums ar visiem apgrūtinājumiem, kadastra dati, nekustamā īpašuma nodokļa un komunālo maksājumu parādi, dzīvokļa lietošanas tiesības un tas, vai objektā nav deklarētas personas, kuru izlikšanai vajadzīgs tiesas ceļš. Ja aizdevējs ir patērētāju kreditēšanas uzņēmums, nevis banka, papildus ir vērts pārbaudīt tā licenci Patērētāju tiesību aizsardzības centra reģistrā.

Praktiskā secība parasti ir šāda. Vispirms no bankas pieprasa aktuālo parāda atlikumu un rakstisku nostāju par pārdošanu; tad pasūta neatkarīgu vērtējumu, lai saruna par cenu balstītos uz dokumentu; pēc tam ar banku saskaņo minimālo pieņemamo cenu un to, kas notiks ar starpību; tikai tad sāk meklēt pircēju un paraksta priekšlīgumu, kurā ierakstīts nosacījums par bankas piekrišanu; visbeidzot darījumu noslēdz pie notāra un iesniedz dokumentus zemesgrāmatā. Katrā solī jāsaglabā sarakste, jo tieši tā vēlāk pierāda, par ko puses bija vienojušās.

Tipiskākā kļūda ir vilcināšanās. Jo ilgāk uzkrājas nokavējuma procenti un jo tuvāk lieta ir piespiedu piedziņai, jo mazāk bankai ir iemesla piekāpties, un pārdevējs zaudē vienīgo priekšrocību, kas viņam ir: iespēju pašam izvēlēties pircēju un cenu. Otra bieža kļūda ir mutiska vienošanās ar bankas darbinieku bez rakstiska apstiprinājuma, un trešā ir cenas noteikšana pēc sludinājumu portāla piedāvājumiem, nevis pēc reāli notikušiem darījumiem.