Kā nekustamais īpašums pāriet ieguvējam piespiedu izsolē?

Process sākas ar izpildu dokumentu, visbiežāk tiesas spriedumu vai izpildu rakstu, ko piedzinējs iesniedz zvērinātam tiesu izpildītājam. Izpildītājs vērš piedziņu uz parādnieka mantu, un, ja piedziņa tiek vērsta uz nekustamo īpašumu, tam nosaka novērtējumu, zemesgrāmatā izdara piedziņas atzīmi un izsludina izsoli. Izsoles notiek valsts elektronisko izsoļu vietnē, tās ir publiskas, un piedalīties var jebkura persona, kas reģistrējusies un iemaksājusi nodrošinājumu.

Solīšana notiek noteiktā termiņā, un uzvar augstākais solījums. Nosolītājam atlikusī summa jāsamaksā izpildītāja kontā likumā noteiktajā termiņā, pretējā gadījumā viņš zaudē iemaksāto nodrošinājumu un izsoli var atzīt par nenotikušu. Pēc samaksas izpildītājs iesniedz tiesā pieteikumu par izsoles apstiprināšanu, un tiesa ar lēmumu apstiprina izsoles aktu un nosaka, ka īpašuma tiesības nostiprināmas uz ieguvēja vārda. Šis lēmums ir pamats ierakstam zemesgrāmatā, un tikai ar ierakstu pircējs kļūst par īpašnieku attiecībā pret trešajām personām.

Svarīga iezīme ir tā, ka piespiedu izsolē pārdevējs nav ieinteresēta puse, kas sniedz apliecinājumus par īpašuma stāvokli. Pircējs iegādājas objektu tādu, kāds tas ir, bieži bez iespējas to iepriekš apskatīt no iekšpuses, un pats uzņemas risku par slēptiem trūkumiem. Toties tiesas lēmums dzēš lielāko daļu ķīlas tiesību un aizlieguma atzīmju, tāpēc īpašums parasti nonāk pie ieguvēja bez iepriekšējām hipotēkām. Atsevišķi apgrūtinājumi, piemēram, servitūti vai noteiktos gadījumos īres attiecības, var saglabāties, tāpēc pirms solīšanas ir jāizlasa izsoles sludinājums un zemesgrāmatas nodalījums.

Praktisks piemērs: banka piedzen hipotekārā kredīta parādu, dzīvokli novērtē, izsludina izsoli ar sākumcenu, un to nosola cits pircējs. Pēc samaksas un tiesas lēmuma jauno īpašnieku ieraksta zemesgrāmatā, iegūtā nauda vispirms sedz izpildes izdevumus un pēc tam kreditoru prasījumus noteiktā secībā, un atlikums, ja tāds ir, pienākas parādniekam. Ja objektā joprojām dzīvo iepriekšējais īpašnieks, izlikšana ir atsevišķs process, ko nedrīkst veikt pašrocīgi.

Pircējam ir vērts sarēķināt visu darījuma izmaksu ķēdi, nevis tikai nosolīto summu. Papildus jārēķinās ar valsts nodevu par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā, kancelejas nodevu, iespējamiem juridiskās palīdzības izdevumiem, īpašuma sakārtošanas izmaksām un ar to, ka nauda ir jātur brīva visu solīšanas un samaksas periodu. Banku kredīts izsolē iegādātam objektam ne vienmēr ir pieejams tajos pašos termiņos, kādos jāveic samaksa, tāpēc finansējums ir jānokārto iepriekš. Ja samaksas termiņu nokavē, zaudētais nodrošinājums ir reāls un tūlītējs zaudējums.